«Эскроу‑счета для ИЖС: в Госдуме предложили распространить механизм на всю ипотеку в сегменте частного домостроения»

В Государственную Думу внесён законопроект, призванный усилить защиту заёмщиков и сделать рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) более прозрачным. Инициатива предполагает обязательное использование эскроу‑счетов при оформлении ипотечных кредитов на строительство частных домов — по аналогии с тем, как это уже работает в сегменте многоквартирного жилья.

В чём суть изменений

Сейчас механизм эскроу активно применяется в долевом строительстве: деньги покупателя хранятся на специальном счёте до сдачи объекта, а застройщик получает их только после выполнения обязательств. Для сегмента ИЖС такая практика пока носит выборочный характер и реализуется в рамках отдельных пилотных программ и банковских продуктов.

Новый законопроект предлагает закрепить использование эскроу‑счетов как обязательное условие при ипотечном кредитовании на строительство частных домов. Это означает, что средства, выделенные банком на возведение жилья, будут храниться на счёте до тех пор, пока дом не будет построен и официально сдан заказчику.

Зачем это нужно

Авторы инициативы выделяют несколько ключевых целей:

• Защита заёмщиков. Покупатель не рискует потерять деньги, если подрядчик не завершит строительство или нарушит сроки.

• Снижение рисков для банков. Кредитные организации получают дополнительную гарантию целевого расходования средств.

• Повышение прозрачности рынка. Обязательное использование эскроу может способствовать «обелению» сегмента ИЖС, где значительная часть сделок до сих пор проходит вне регулируемого поля.

• Рост доверия к рынку. Единые стандарты расчётов способны повысить привлекательность ипотеки на ИЖС для более широкой аудитории.

Как это может работать на практике

Схема расчётов будет выглядеть примерно так:

1. Заёмщик оформляет ипотеку и заключает договор подряда с подрядчиком.

2. Банк открывает эскроу‑счёт, на который перечисляются кредитные (а при наличии — и собственные) средства клиента.

3. Деньги хранятся на счёте до выполнения условий договора — например, до подписания акта приёма‑передачи готового дома.

4. После подтверждения выполнения обязательств банк переводит средства подрядчику.

Для подрядчиков это означает необходимость работать в более жёстких рамках, но в перспективе может привести к формированию пула проверенных и надёжных компаний, допущенных к работе с эскроу.

Возможные последствия и риски

У инициативы есть и потенциальные сложности:

• Рост стоимости строительства. Подрядчики могут заложить в смету дополнительные издержки, связанные с переходом на новую схему расчётов.

• Ограничение круга подрядчиков. Не все строительные компании готовы работать по новым правилам, что может временно сузить выбор для покупателей.

• Увеличение сроков сделок. Оформление документов и контроль этапов строительства могут сделать процесс более длительным.

Тем не менее сторонники законопроекта считают, что долгосрочные преимущества перевешивают возможные неудобства: рынок станет более цивилизованным, а риски для граждан — минимальными.

Что это значит для покупателей

Для тех, кто планирует строить частный дом в ипотеку, нововведение может стать важным фактором безопасности. Вместо прямых расчётов с подрядчиком, где всегда есть риск столкнуться с недобросовестным исполнителем, покупатель получит гарантию сохранности средств. Кроме того, банки, скорее всего, будут тщательнее проверять подрядные организации, допущенные к работе в рамках программы, что дополнительно снизит риски.